Du henter tre tilbud på den samme tilbygning, og de ligger hundredtusinder fra hinanden. Det er den situation, de fleste husejere står i, og den første tanke er som regel, at nogen prøver at snyde. Det er sjældent forklaringen.
Tilbuddene beskriver ikke det samme hus
Et tilbud er et svar på et spørgsmål. Har de tre håndværkere fået tre forskellige spørgsmål, får du tre forskellige svar, og så kan tallene ikke sammenlignes, uanset hvor omhyggeligt du stiller dem op i et regneark.
Det er derfor, rækkefølgen betyder noget. Har du tegninger og en beskrivelse af, hvad der skal laves, byder alle på det samme. Har du ikke, byder de på hver deres gæt, og den billigste er som regel den, der har gættet mindst med.
Fem steder, forskellen typisk gemmer sig
- Fundamentet. Hvor dybt der skal graves, afhænger af jordbunden på netop din grund. Det er sjældent med i et tilbud, der er givet uden at nogen har været der.
- Tilslutningen til det eksisterende hus. Hvor det nye møder det gamle, skal der brydes igennem, understøttes og tætnes. Det er den mest undervurderede post på hele projektet.
- Installationer. Om varme, vand og el kan trækkes fra det eksisterende, eller om tavlen skal udvides, kan flytte hundredtusinder.
- Tag og facade. Skal det nye ligne det gamle, koster det at matche mursten og tagsten, og nogle gange kan det slet ikke lade sig gøre.
- Byggepladsen. Adgangsforhold, plads til materialer og afstand til vej betyder mere, end folk regner med, især på smalle villaveje.
Byggetilladelsen er ikke en formalitet
En tilbygning, der udvider husets areal, kræver næsten altid byggetilladelse. Men inden man overhovedet kan søge, skal tre ting undersøges på den konkrete adresse: grundens bebyggelsesprocent, lokalplanen og eventuelle servitutter. De afgør, hvor stort du må bygge, hvor tæt på skel, og nogle gange også hvordan det må se ud.
Det er værd at få afklaret, før man beder om tilbud og ikke efter. Vi har set projekter, hvor tegningerne var færdige, før nogen opdagede, at bebyggelsesprocenten var brugt op. Myndighedsbehandlingen tager desuden forskellig tid fra kommune til kommune, og det er ikke noget, en entreprenør kan love sig ud af.
Hvad koster tegningerne?
Rådgivningen er den mindste post i et tilbygningsprojekt, og den er samtidig den, der afgør, om de andre poster holder. Hos os ligger et skitseforslag typisk på 15.000 til 30.000 kroner og myndighedsprojektet på 20.000 til 35.000 kroner. Byggeprisen kommer oveni og er langt den største del.
De to ting er ikke det samme. Skitseforslaget er idéen, altså hvordan tilbygningen skal ligge, hvor stor den skal være, og hvordan den møder huset. Myndighedsprojektet er det, kommunen skal godkende, og det er også det, håndværkerne kan regne på. Får du kun det første, har du en tegning, ingen kan byde på.
Hvor lang tid tager det?
Et typisk forløb tager fem til syv måneder fra første skitse til aflevering, og myndighedsbehandlingen er den del, der svinger mest. Og ja, man kan ofte blive boende i huset imens. Det afhænger af projektets omfang, og det er værd at lægge en plan for det tidligt, så hverdagen forstyrres mindst muligt.
Spørg om det her, før du vælger
- Hvad er IKKE med i prisen? Bed om det som en liste, ikke som et forbehold.
- Hvem søger byggetilladelsen, og hvem betaler, hvis den giver afslag?
- Er der regnet med fundament efter en konkret vurdering af grunden?
- Hvad sker der med prisen, hvis der findes noget uventet i det eksisterende hus?
- Hvem har det samlede ansvar, hvis to fag peger på hinanden?
Det sidste spørgsmål er det vigtigste, og det er også det, der oftest ikke bliver stillet. En tilbygning involverer murer, tømrer, elektriker, vvs og kloak. Er der ingen, der har ansvaret for helheden, ender det hos dig.
Skrevet af tegnestuen.dk ApS, arkitekter på Sjælland og i Storkøbenhavn. Vi tegner og projekterer tilbygninger, nye 1. sale og ombygninger, fra skitse og byggetilladelse til færdigt byggeri, og vi søger byggetilladelsen på bygherrens vegne. Du kan se udførte projekter og læse mere om forløbet på tegnestuen.dk.